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Bernard Simon

Directeur général de BFC Promotion Habitat
https://bfc-promotion-habitat.fr/

L'ACTE DE CONSTRUIRE : « un certain temps »

Parler de la genèse d'un projet de construction en promotion immobilière et de sa réalisation, amène à un long inventaire des actions nécessaires, s'inscrivant dans le cycle « long »du métier de maitre d'ouvrage ; Entre le début et la fin d'une construction neuve, c'est environ 36 à 48 mois qu'il faut prévoir. Il faut donc toujours être dans l'anticipation du marché immobilier pour ne pas risquer ensuite d'avoir un programme obsolète au moment de sa mise en vente. C'est aussi et surtout la mise en œuvre d'un vrai savoir-faire et sentir les évolutions et aussi les attentes des futurs acquéreurs et palier au mieux aux aléas de la durée. L'acte de construire est donc un long périple gui commence très en amont du premier « coup de pioche » sur le terrain du futur immeuble. Sa chronologie est souvent méconnue du grand public. Voici en quelques étapes et avec l'aide de multiples intervenants, les points clés de cette longue création. 1) Recherche du terrain potentiel du futur projet vérifier sa constructibilité au sens des règles d'urbanisme applicables. Etude de la faisabilité optimale avec une charge foncière compatible avec les futurs prix de vente. 2) Définir le programme en fonction du potentiel commercial du site choisi. Encore et toujours, « le savoir-faire » du promoteur pour valoriser les caractéristiques du terrain, ses atouts et le type de programme attendu (individuel, intermédiaire, collectif mais aussi définir la typologie des logements). Ace stade, l'erreur n'est plus de mise. 3) Le choix du maître d'œuvre (architecte) et de l'équipe de conception qui l'accompagnera (bureaux d'études....) pour l'obtenir le permis de construire qui sera purgé de tous recours. 4) Définir le budget de l'opération et son coût de construction ainsi que la grille de vente compatible avec les attentes du marché et le profil des futurs acquéreurs. 5) Mise en place de la pré-commercialisation pour permettre la future réalisation et l'obtention du financement (30 à 50 % des lots doivent être vendus à cette étape) 6) Etablissement des pièces techniques nécessaires à rappel d'offres auprès des entreprises dans les divers corps d'état qui interviendront (18 à 20 lots différents), négociation et signature des marchés. Etablissement du règlement de copropriété et dépôt des pièces contractuelles chez le notaire en charge des ventes dont la garantie bancaire d'achèvement et rassurance dommage ouvrage pour sécuriser l'achat. Deux spécificités de rachat en neuf 7) Validation définitive du budget d'opération et mise en place du financement Acquisition du terrain et début des travaux. 8) Réalisation des travaux selon un planning et un échéancier contractuel (18 à 30 mois) et signature des ventes en VEFA aux acquéreurs (fractionnement du paiement du prix selon avancement des travaux), gestion personnalisée des travaux modificatifs demandés par les clients et choix de leurs prestations privatives. 9) Visite à cloisons avant les livraisons environ 3 mois plus tard. 10) Réception des logements et parties communes, gestion des réserves et SAV. 11) Mise en place de la vie de l'immeuble avec son 1e' syndic et la 1ère assemblée générale des copropriétaires. Voilà l'inventaire du délai de réalisation d'un programme immobilier. « un temps certain »