Jean François BUET Fondateur & Dirigeant groupe BUET IMMOBILIER & Christophe GUION Fondateur & Dirigeant RESERVOIR Immo et Prestige

Le prix d'un certain nombre de produits immobiliers a connu une baisse pouvant atteindre 15 %. Même des biens considérés comme attractifs ne trouvent pas toujours preneurs, faute de candidats, et certains vendeurs, par besoin de vendre vite, ont dû accepter des offres basses. Ce contexte est donc propice pour réaliser de bonnes affaires, notamment sur des biens à fort potentiel.

Les changements apportés récemment à la législation fiscale vont aussi avoir des conséquences sur le marché immobilier...

Effectivement, le durcissement de la fiscalité sur les Airbnb va conduire beaucoup d'investisseurs à revendre leurs biens, car ils se sont lancés sur ce marché avec des marges fiscales ne leur permettant plus d'absorber cette hausse d'impôts et de réaliser des bénéfices. Ces dernières années, alors que les programmes neufs s'arrêtent, de nombreux investisseurs ont choisi de proposer leur appartement ou maison en Airbnb plutôt qu'en location classique. Cela a conduit à une pénurie de logements. Mais l'abondance de biens en Airbnb a pour conséquence des taux de vacances de plus en plus hauts. Les propriétaires qui se sont montrés trop optimistes en lançant leur projet doivent parfois revendre en catastrophe.

Quelles conséquences apportent le durcissement des conditions d'attribution des prêts bancaires ?

Pendant quelques années, les banques ont octroyé trop facilement des prêts à des acheteurs qui n'avaient pas les reins suffisamment solides. Ce durcissement permet de réduire le nombre d'investissements hasardeux. Aujourd'hui, on constate que beaucoup de ventes sont financées par des trésoreries d'épargne, avec des apports dépassant 50 % du montant total de la transaction. De plus en plus de gens achètent un bien en cette période de forte inflation, car l'immobilier est une valeur refuge. Si vous disposez d'un bon apport, c'est le bon moment pour investir sur le marché immobilier. Mais, pour les acheteurs nécessitant un prêt, la hausse des taux d'emprunt diminue le montant des mensualités qu'ils pourront rembourser et, par conséquent, leur capacité d'achat. Et il existe un risque si l'acheteur doit revendre dans l'urgence dans les deux années à venir, notamment en cas d'instabilité du couple. Le remboursement du prêt avec un taux fort pourra leur faire perdre de l'argent.

Ce contexte particulier ne renforce-t-il pas le rôle essentiel de l'agent immobilier auprès de son client ?

Oui, clairement. Il ne faut pas abandonner ses projets immobiliers en ce moment, car il y a de belles opérations à réaliser si on est accompagné par un agent immobilier d'expérience. Depuis 18 à 24 mois, on a vu arriver des « néo-agents », souvent des mandataires de groupes immobiliers, qui n'avaient aucune connaissance du métier et du marché avant de lancer leur activité. Ils se sont lancés avec amateurisme dans l'immobilier en pensant que c'était la ruée vers l'or, mais sont bien vite repartis, faute de résultats, et ils ont régulièrement donné des conseils hasardeux à des personnes se retrouvant maintenant scotchées avec des biens de mauvaise qualité achetés trop cher. Nous sommes dans une période où nous revenons aux fondamentaux, tant du côté des investisseurs que des professionnels de l'immobilier. L'achat d'une maison ou d'un appartement est l'investissement le plus important d'une vie. Il est donc fondamental d'être prudent, de prendre en compte tous les paramètres et d'être accompagné par un vrai professionnel de l'immobilier.

J'exerce dans l'immobilier depuis quarante ans et c'est un sujet passionnant, car la situation bouge tout le temps. Au mot « immobilier », je préfère celui - plus approprié - de logement, car nous y parlons de dépenses mensuelles, de pouvoir d'achat, de taux d'intérêt, etc. Le ciel n'est pas rose en ce moment, c'est évident, mais il faut savoir peser les aspects positifs et négatifs.

De par mon expérience, j'ai déjà été témoin de plusieurs crises financières, comme celle causée par la Guerre du Golfe en 1991 ou la crise des subprimes venue des États-Unis en 2008. J'ai pu remarquer que ce sont des événements dont on sort toujours renforcés. La conjoncture présente, à mon sens, deux aspects négatifs et de nombreux aspects positifs.

Quels sont les deux aspects négatifs que vous identifiez ?

Le premier porte sur l'augmentation des prix de 'Immobilier, qui ont progressé au-delà de l'inflation et qui peuvent faire dire aux gens : « Je ne peux plus acheter un bien immobilier ». Le second est l'augmentation des taux bancaires, qui se stabilisent aujourd'hui autour de 5% et pourraient atteindre 6 % en 2024, selon le ministre de l'Économie. Mais cette hausse doit être comparée et mise en cohésion avec celle de l'inflation (qui, selon la Banque de France, atteindrait 5,8 % pour l'année 2023, NDLR).

Une fois ces points négatifs identifiés, quels aspects positifs peut-on dégager de la situation actuelle ?

On constate actuellement une diminution de la fréquentation des agences immobilières et une baisse d'activité dans les grandes villes, comme en région parisienne. La baisse des volumes de biens engendre toujours, par la suite, une baisse des prix. On peut donc s'attendre à ce que les prix baissent dans les mois à venir.

Un indicateur intéressant est le nombre de transactions réalisées par rapport au parc de logements existant. Sur de nombreux secteurs géographiques, la population augmente. Les besoins de nos concitoyens en termes de logement continuent de croître pour différentes raisons : la hausse des mutations, les nouveaux modes de vie avec le développement des colocations ou des résidences séniors, les familles qui ne restent plus dans une même maison toute leur vie, etc. Une étude démontre qu'un acquéreur garde en moyenne un bien pendant 7 ans, pour un prêt signé sur une durée de 15 ans. Une grande partie des transactions perdureront donc et contribueront à dynamiser le territoire.

Autre élément à prendre en compte, la nouvelle loi ZAN (zéro artificialisation nette des sols) empêche de rendre constructibles des terrains agricoles, réduisant ainsi la surface disponible pour y construire des logements neufs. Dans les villes où la population augmente, les bâtis existants se vendront donc, à condition qu'ils soient de bonne qualité.

Faut-il donc abandonner ses projets immobiliers ?

Surtout pas ! À partir du moment où vous êtes conscient du contexte et de la pertinence du bien que vous souhaitez acheter, vous aurez forcément un avis plus fin et structuré. Avec les conseils d'un bon agent immobilier qui connaît le marché et voit les tendances qui se dessinent, vous serez capable d'identifier la bonne affaire, le bien qui présente du potentiel et qui vous apportera une plus-value. Il faut toujours être à l'affut et voir dans ces situations difficiles des opportunités. Le marché actuel est résolument tourné vers les acquéreurs, car ce sont eux qui ont le pouvoir aujourd'hui.