Cyrille de Crépy

Directeur Associé SOPIRIM
www.sopirim.fr/

Augmentation des taux d'intérêts (supérieurs à 4%), taux d'endettement regardés à la loupe, taux d'usure à 6%, diagnostic de performance énergétique insuffisant, fin programmée de la loi Pinel, inéligibilité aux aides à la pierre, manque de logement sociaux, baisse de la délivrance des permis de construire (-27,9% sur 12 mois soit 17,5 % de moins que pendant les 12 mois précédent la crise sanitaire), augmentation des recours, chute des mises en chantier (-16,1% sur 12 mois) augmentation des coûts de production, manque de main d'œuvre, envolée des prix au mètre carré, loi Zéro Artificialisation Nette, inflation généralisée, les mauvaises nouvelles n'ont pas attendus l'automne pour pleuvoir comme des feuilles mortes...

La problématique c'est que chaque mauvaise nouvelle entraine un laps de temps de sidération qui est aussitôt supplanté par la suivante, entrainant de fait tout un chacun dans une spirale de morosité communicative sans analyse factuelle de la situation rencontrée. Ce d'autant plus que nous nous laissons enferrer dans nos quotidiens par un enchaînement de rythmiques temporelles (fin de journée, fin de semaine, fin de mois) qui ne nous autorisent plus à prendre le délai de réflexion nécessaire à une juste perception des choses.

Et pourtant si l'on substitue au son des chaines d'informations en continu l'introspective mélodie de la suite pour violoncelle n°1 en sol majeur de Bach, l'on peut se laisser aller à une pensée résiliente :

Sur le financement :

Dans les années 1980 les taux dépassaient les 10% : les prêts étaient réservés aux investisseurs, le reste des ménages se rabattant sur la location. Une baisse de taux s'est amorcée à la fin de la décennie (1 990) pour atteindre environ 7%, puis avec le soutien de la Banque Centrale Européenne un plancher à 3,45% a été atteint en 2005, aussitôt remonté en 2009 à 5% avec la crise des supprimes.

À la suite des défaillances de paiement d'États ayant historiquement constituée la CEE, une période d'exception historique de soutien à l'économie européenne a vu naitre des taux négatifs pour les établissements de crédit, qui se traduisait par des prêts aux particuliers à 1%. Pour autant, l'argent ne peut pas être gratuit éternellement...

Depuis 1965 l'indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage est resté dans un tunnel dit « de Friggit » oscillant entre 0,9 et 1,1 pour en sortir de 1 988 à 1996.

Alors que les taux d'emprunt à 15 ans fin décembre 1997 étaient compris dans une fourchette de 6,9% à 7,5%, un volume de 690.000 transactions a été enregistré. En 2005, avec des taux supérieurs à 4% c'est 810.000 transactions dans l'ancien qui se sont réalisées. Nous profitons encore actuellement de taux inférieur à ce qui a été pratiqué sur la période comprise entre 1980 et 2005. En perspective du passé 2023 avec des taux proches de 4% à 15 ans devrait voir un volume de 890.000 ventes.

Le taux d'intérêt n'est donc pas si significativement impactant. Il le devient si le taux d'usure bloque la distribution de crédit en raison d'un indice inadapté à la variation rapide des taux. La Banque de France qui utilisait récemment une « période étendue », c'est-à-dire les données des trois mois précédents, a été autorisée par Bercy à opter pour une mensualisation pour plus de proactivité. Ce qui a permis désormais d'autoriser une production de crédit immobilier supérieure.

Sur la production de logement neuf :

Le manque de logement neuf est une donnée constante partagé par le monde de l'immobilier neuf et rappelé également par le dernier congrès de l'USH : Entre l'accroissement de la population et les décohabitations, les besoins sont estimés à environ 400.000 nouveaux logements par an auxquels viennent s'ajouter la résorption du déficit actuel soit un besoin de 500.000 nouveaux logements par an.

L'offre afférente à ce besoin est contredite par le mille-feuille administratif français: il faut désormais construire mais sans artificialiser de sol (loi ZAN), donc à priori en ville, mais les procédures administratives de révision des Plans Locaux d'Urbanisme sont (trop) longues et la plupart des riverains n'apprécient guère de voir leurs quartiers se transformer et savent le faire savoir à leurs édiles.

Ainsi le nombre de demande de permis de construire en chute libre se traduit par un effondrement des mises en vente (-28,8% au premier semestre 2023).

L'économie du logement a toujours été portée par l'investissement locatif dont le gouvernement vient de sonner le glas au terme d'un rapport commandé à la Cour des Comptes, rapport dont il n'a pourtant pu prendre connaissance puisqu'il ne sera rendu qu'au début l'année prochaine... C'est aussi saugrenu que s'il annonçait que les grandes surfaces allaient vendre le carburant à perte sans les avoir interrogées sur le sujet, ni sans savoir d'où viendrait le financement nécessaire à combler cette perte ...

Au plus fort de la crise du Covid (premier semestre 2020) nous avions enregistré 58.697 réservations de logements, au premier semestre 2023, seulement 46.448. Cette perte se traduira mathématiquement par une perte de 80.000 logements par rapport à une année moyenne, soit 4 milliards d'euros de recette fiscale en moins, une destruction d'emploi de 300.000 emplois en 2024 et 2025, là où la France avait réussi à en gagner 100.000 depuis le début 2023.

Cependant, dans cet entremêlement où l'on ne sait plus très bien ce qui relève de la cause ou de la conséquence il subsiste tout de même de solide raison de ne plus gémir mais d'espérer :

Le nouveau Ministre Patrice Vergriete en tant que maire d'une ville qu'il a dynamisée sait que le logement est un des premiers leviers de l'aménagement du territoire et mérite autant d'attention que la politique de réindustrialisation.

Si l'on regarde le marché de gros des énergies : SPOT pour l'électricité avec un record le 30/08/2022 à 743,84 €/MWh, il n'est aujourd'hui qu'à 75,52 €/ MWh. Celui du PEG (du prix de gros du Gaz) avec un record en 08/2022 à 170 €/MWh, n'est aujourd'hui que de 41,617 €/ MWh avec une baisse projetée à 35 €/ MWh en 2026. Le pétrole a baissé de 121 € le baril à 91 € et l'aluminium est passé de 3.983 € en 03/22 à 2341 € en 10/2023. Dès que les effets de stock des industriels et des distributeurs auront cessé, les coûts de fournitures devraient baisser ce qui pourrait entrainer une baisse du coût de construction de l'ordre de 150 €/m2 habitable.

Enfin, la dernière raison d'espérer est issue de la note de conjoncture immobilière nationale des Notaires :

Dans de grandes métropoles telles Marseille ou Toulouse entre 2013 et 2023 ans révolution des prix a été respectivement de 0,86% et de 6,55%, loin de la frénésie de Strasbourg +56%, Nantes +55,51% ou Rennes +59%. Le marché Dijonnais lui est en progression de +23,19% alors que sur la même période le niveau de vie médian progresse de 11,1%, ce qui tend à rassurer sur la valeur de son bien : elle n'est ni baissière, ni spéculative, c'est une valeur refuge raisonnable tant pour votre résidence principale que pour l'avenir de vos enfants.

Alors Octobre, rose ou morose ?