Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un contrat de vente d'un bien immobilier classiquement soumis à diverses conditions suspensives.
Concrétisant la volonté des parties initiées dans l'offre d'achat, le compromis de vente scelle raccord des parties d'une transaction immobilière et définit les conditions de la vente. Il détaille les conditions de la transaction ainsi que les droits et obligations des parties, notamment :
• l'identité des parties, vendeur et acquéreur ;
• la définition de la chose vendue (maison, appartement, terrain, etc.);
• le prix du bien ;
• le mode de financement de cet achat ;
• le délai de vente ;
• toutes les autres conditions définies par le vendeur et l'acquéreur, comme les modalités de paiement de la taxe foncière pour l'année en cours, le devenir des meubles ou le sort du contrat en cas de sinistre sur le bien ou de décès d'une des parties ;
• et les conditions suspensives auxquels la vente est soumise.
Quels documents fournir avec un compromis de vente ? Lors de la signature du compromis de vente, le vendeur est tenu de fournir un certain nombre de documents, comme le dossier technique de diagnostic du bien. Il comprend notamment :
• le mesurage Carrez en cas de vente d'un bien en copropriété,
• le diagnostic de performance énergétique (nouvellement réformé),
• le diagnostic d'état des installations électriques et gaz,
• les études de recherche de plomb et d'amiante,
• le diagnostic parasitaire pour les champignons et les insectes xylophages, qui est obligatoire dans certains territoires, mais pas en Côte-d'Or,
• Le contrôle du système d'assainissement, en fonction de sa nature et de la localisation du bien.
Pour les biens se situant dans une copropriété, on peut citer également le règlement de la copropriété, les procès-verbaux d'assemblées générales et les éléments financiers relatifs à la gestion de la copropriété, faisant partie des documents à être annexés.
Enfin, des documents comme l'avis de taxe foncière, des plans des biens vendus, une liste des biens meubles cédés peuvent être annexée.
En synthèse, au-delà des aspects légaux, tous documents de nature à éclairer les parties sur leur consentement peuvent être joints.
Quels sont les principaux délais auxquels sont soumis un compromis et quels motifs peuvent conduire à une rétractation après signature du compromis de vente ?
A compter de la signature d'un compromis, l'acquéreur dispose d'un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans avoir à justifier sa décision. Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature du compromis et ne bénéficie pas d'un délai de rétractation.
Ensuite ce sont les délais de réalisation des éventuelles conditions suspensive qui rythment la vie du compromis et confirment rengagement des parties.
Les conditions suspensives les courantes sont relatives à l'obtention d'un financement par l'acquéreur généralement dans un délai compris entre 1 et 2 mois ou l’obtention d'une autorisation de construire (une maison, une extension, une piscine...).
Ainsi, soit la ou les conditions sont réalisées et la vente suit son cours et sera confirmée par la signature d'un acte authentique dans un délai conventionnel défini dans le compromis de vente, généralement de l’ordre de 3 mois, soit l'une des conditions n'est pas réalisée et les parties sont libérées de leur engagement.
Qui peut rédiger un compromis de vente ?
Un compromis de vente peut être rédigé par un agent immobilier ou un notaire. Un particulier peut se plier à l'exercice, il n'y a pas d'interdiction, mais compte tenu de l'importance de cet engagement et de la complexité de la réglementation, il est vivement recommandé de se tourner vers un professionnel de l'immobilier pour formaliser une vente.
En effet, la rédaction de ce type de document nécessite des connaissances juridiques et immobilières spécifiques.
De surcroit, le formalisme relativement lourd rend l'exercice complexe. La digitalisation de notre société, accélérée par la crise sanitaire que nous traversons, généralise la signature électronique de ces documents.
Dans nos agences, nos outils de signature électronique permettent de signer ce document à distance avec un niveau de sécurité maximal.
À qui ce compromis de vente doit-il être transmis ?
Une fois le compromis de vente signé, les parties devront choisir le ou les notaires qui authentifieront la vente pour lui transmettre le dossier de vente.
Celui-ci mettra en œuvre les diligences nécessaires afin de réitérer la vente par acte authentique, notamment la vérification de la purge des différentes conditions suspensive de la vente.
On peut citer la purge du droit de préemption de la mairie, qui peut selon les cas, se porter acquéreur, en lieu et place de l'acquéreur d'origine du bien faisant l'objet du compromis.
Dans ce cas, peu fréquent, il n'y a pas de conséquence pour le vendeur à l'exception de l'identité de l'acquéreur mais pour l'acquéreur il se trouve libéré de ces engagements.
La commune dispose d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Passé ce délai, vendeur et acquéreur peuvent signer l’acte de vente, qui conclut la transaction.
La période de deux mois englobant le délai de préemption doit lui permettre de régler toutes les démarches administratives relatives au financement de cette acquisition. Mais, dans certains cas, les garanties du client ne permettent pas de lui accorder un prêt. Il est important de rappeler que le compromis de vente n'est que la première étape administrative d'une transaction immobilière. Il scelle l'engagement des parties, mais ne présage pas d'une issue favorable à tous les coups. Seul l'acte de vente assure un engagement définitif.