Guillaume Lorisson

Représentant de la Chambre des Notaires de Côte-d'Or

https://chambre-21.notaires.fr/

Après une année 2021 de tous les records, voire déraisonnable dans son volume d'activité, 2022 est une année solide, légèrement en retrait. Les chiffres actuels s'arrêtant à juillet 2022, on s'attend à une baisse des volumes de vente sur le deuxième semestre de l'année. En revanche, compte tenu du fort niveau d'activité, les prix ont augmenté de manière significative entre juillet 2021 et juillet 2022 : • +8 96 en Côte-d'Or et +6 96 à Dijon pour les appartements anciens,

• +3,896 pour les logements neufs en Côte-d'Or;

• +4,7 96 au niveau départemental et +11,5 96 à Dijon pour les ma irons anciennes.

Ces chiffres n'ont pas encore été impactés par la crise énergétique, la remontée des taux d'intérêt et l'inflation, dont les effets conjoints se font sentir depuis quelques semaines. La plus grande difficulté à obtenir un crédit immobilier conduit à une baisse des transactions et à un arrêt de la hausse des prix.

Sur le marché des appartements anciens...

La quasi-totalité du marché des appartements anciens (8896) se situe sur Dijon et sa Métropole. Sur le reste du département, les volumes de biens ne sont pas assez significatifs pour présenter des chiffres pertinents. Le bien type le plus vendu à Dijon, qui représente un tiers des transactions, est un T3 de 63m2 à 145.600 (soit 2.350€/ m2). Le volume de vente est assez équilibré entre centre et périphérie. Tous les quartiers dijonnais ont vu les prix de leurs biens augmenter de 2 à 14,9%, sauf un : le quartier des Grésilles (1.900€/m2), marqué par des émeutes en juin 2020. Avec 940€/m2, le quartier de Fontaine d'Ouche présente les prix les moins chers, mais ils augmentent de 10,4% sur un an. Le quartier étudiant de Montmuzard connaît la hausse la plus importante (+14,9% avec 2.490€/m2), qui peut résulter d'un intérêt accru des investisseurs pour ses facilités locatives.

Les quartiers du Faubourg Nord (+9,5%) et du Faubourg Sud (+8,2%) présentent les mêmes prix au mètre carré : 2.600€. Ces secteurs très urbains sont légèrement excentrés et accessibles par le tramway. Entre le centre-ville et le Faubourg Sud, le quartier Bourroches (+9,6%, 2.020€/m2 est pourtant moins attractif en raison de sa typologie d'habitat plus ancien et moins performant énergétiquement.

Sur l'ensemble de la périphérie dijonnaise, on constate une vraie flambée des prix des appartements anciens : +15,4% pour un prix médian de 2.090€/m2. Parmi les communes connaissant les plus fortes hausses, citons Chenôve (+13 % à 1.160€/m2), Saint-Apollinaire (+9,4% à 2.820€/m2 et Chevigny-Saint-Sauveur (+11,6% à 1.980€/m2. Les prix élevés à Saint-Apollinaire s'expliquent par son cadre de vie urbain à la campagne, où de nombreux appartements - modernes, aux normes énergétiques et confortables - se sont construits ces dernières années.

Du côté des appartements neufs...

Le volume du marché est beaucoup plus faible, avec plus de la moitié des biens situés à Dijon. Les prix stagnent avec une hausse de 0,8%, pour un prix médian de 3.960€/m2. Les prix les plus hauts sont répertoriés à Montchapet, avec un mètre carré à 5.330€. Ce quartier chic comprend des résidences de standing et est connu pour sa pression foncière importante.

Zoom sur les maisons anciennes...

La ville de Dijon ne concentre que 10% des volumes de vente de maisons anciennes en Côte-d'Or. Le prix médian, estimé à 290.000€ pour une maison de 98m2 et un terrain de 360m2, a augmenté de 11,5%. On peut constater des disparités entre les différents quartiers dijonnais : Montchapet est le plus cher, avec une maison de 125m2 et un terrain de 340m2 vendus à 450.000€; une maison de 84m2 assortie d'un terrain de 250m2 se vend 196.000€ dans le quartier des Grésilles. Le quartier du Parc fait office de quartier médian à Dijon, avec un prix de 299.000€ pour un bien de 100m2 et une surface extérieure de 320m2. Très attractive, la périphérie dijonnaise enregistre une hausse de 8,9% du prix de vente de ses maisons anciennes. Le bien médian dans ce périmètre géographique est une maison de 101m2 et un terrain 470m2, vendus à un prix de 270.500€. Les écarts de prix entre Dijon et sa Métropole ne sont plus si grands, aujourd'hui. La commune présentant les montants les plus élevés est Fontaine-lès-Dijon (+9,8%), avec 370.000€ pour une maison de 120m2 et un terrain de 530m2. À l'inverse, Marsannay-la-Côte est la plus abordable, avec un prix de 214.000€ pour un bien de 87m2 et 690m2 de terrain. Ses pavillons sont notamment prisés des primoaccédants.

En s'éloignant de 10 à 15 kilomètres de Dijon, le prix médian s'élève à 270.000€ (+5,9%) pour une maison de 118m2 et 690m2 de terrain. Pour le même prix qu'en Métropole, on dispose d'une pièce en plus, d'un vrai jardin et d'un confort supplémentaire. Arc-sur-Tille (+11,8%, à 299.400€ pour 128m2) connaît la hausse la plus conséquente, alors que Genlis enregistre les prix les plus bas (+7,6 %, à 188.000€ pour 94m2).

En Côte-d'Or, seul le secteur Montbardois, Duesmois et Chàtillonnais connaît une baisse des prix des maisons anciennes (-8,4%), avec un bien médian de 100m2, assorti d'un terrain de 750 m2, vendus à 87.000€. Ces chiffres doivent être relativisés, car un volume important de maisons anciennes vendues est transformé en résidences secondaires. Parmi les autres zones du département, l'Auxois-Morvan (+5,4%, à 115.000€ pour 100m2 et 880m2 de terrain) et la Plaine Val de Saône (+10,2%, à 184.000€ pour 103m2 et 850m2 de jardin) confirment que, plus on s'éloigne de Dijon, plus les prix sont bas. Les prix à Beaune, commune particulière de par son caractère touristique, sont en hausse de 7%, avec une maison médiane de 103m2 avec 600m2 de terrain vendue à 237.500€. Au niveau départemental, le marché des maisons anciennes est donc très dynamique.

Concernant les terrains à bâtir...

Ce marché, marqué par une baisse des constructions, est le seul à connaître une baisse de 3% en Côte-d'Or, avec un terrain médian de 730m2 vendu à 64.000€ (90€/m2. De fortes disparités existent entre la périphérie dijonnaise, avec des petits volumes de 590m2 vendus 149.000€, et les alentours (100.000€ pour 580m2). Dans la Plaine Val de Saône, le terrain médian de 800m2 se vend à 50.500€. Ce ralentissement sur le marché des terrains à bâtir n'est pas une surprise, puisque la hausse des tarifs de l'essence incite les particuliers à ne pas trop s'éloigner de Dijon.

Les perspectives pour 2023...

L'année qui s'ouvre s'annonce pleine d'incertitudes. Acheter un bien immobilier demande une confiance dans l'avenir et une bonne conjoncture. L'emploi se maintient à un bon niveau, mais le pouvoir d'achat n'augmente pas. Les taux d'intérêt remontent, mais restent historiquement bas. Sur ce marché solide, on peut s'attendre à une activité solide, accompagnée d'une stabilisation des prix de l'immobilier en Côte-d'Or.