Eloïse Laforet

Présidente de Voisin Immobilier
https://www.voisin-immobilier-dijon.com/

1. Pourquoi le Logement Locatif Intermédiaire ?

Face à un marché immobilier en constante évolution, les investisseurs recherchent aujourd'hui des leviers qui allient rentabilité, fiscalité allégée et sécurité à long terme. Si vous êtes à la recherche d'un investissement stable dans le neuf, soutenu par l'État et offrant une rentabilité optimisée, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif taillé pour vous.

Créé pour combler un vide entre le logement social et le logement libre, le LU vise à proposer une offre de logements abordables à des ménages aux revenus intermédiaires, tout en garantissant aux investisseurs un cadre fiscal incitatif et avantageux.

2. Le principe du LLI en bref

Le LLI repose sur une équation simple mais puissante :

Une acquisition immobilière neuve avec une TVA réduite, une taxe foncière remboursée chaque année par l'Etat, à condition de louer à des loyers plafonnés à des ménages respectant certains critères de revenus.

3. Les Conditions d'Éligibilité : Ce Qu'il Faut Savoir Avant de Se Lancer

a. Type d'acquéreur : uniquement en SCI ou autre structure morale

Le LU n'est pas accessible en nom propre. Vous devez acheter via une structure juridique, comme par exemple, une SCI Familiale (Société Civile Immobilière), composée des membres de votre foyer.

Cela nécessite une démarche en amont : création de la SCI, rédaction de statuts, ouverture d'un compte bancaire dédié, etc. Rien de compliqué, mais un peu d'administratif avant d'acheter. Ce « véhicule » vous permet d'anticiper et optimiser votre transmission patrimoniale à vos enfants.

b. Nature du bien immobilier éligible

Le dispositif est principalement dédié à l'acquisition d'un bien immobilier neuf, en VEFA

Le bien doit obligatoirement être situé dans des zones précises à fort besoin de logements :A bis, A, B1, zones de réindustrialisation ou opérations d'aménagement urbain. DIJON, située en zone B1 est donc éligible à ce dispositif.

c. Respect de la mixité sociale

Le projet doit être situé dans une commune qui dispose d’ores et déjà de 25% de logements sociaux, ou au sein d'une opération immobilière qui intègre ce taux de mixité sociale, ce qui est généralement le cas dans les opérations immobilières neuves. Les opérations situées au sein de QPV sont également éligibles.

d. Engagement de location de 16 ans minimum

L'investisseur prend l'engagement de conserver le bien et le louer au minimum 16 ans (engagement de 20 ans mais autorisation de revendre le logement au bout de 16 ans voir 11 ans, dans certains cas). Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, selon les barèmes du dispositif Pinel. Le loyer est lui aussi plafonné, ce qui garantit l'accessibilité des logements tout en encadrant les rendements.

4. Les Avantages Financiers : Pourquoi le LLI Optimise Votre Rentabilité

a. TVA réduite à 10 % : un coup de pouce immédiat

Contrairement à un achat classique soumis à 20% de TVA, le LLI permet une TVA réduite à 10%, ce qui représente une économie directe sur le prix d'achat.

EXEMPLE CONCRET :

• Un T2 présenté à 208 000 € en TVA 20%, revient à 190 000 € avec le LU : économie de 18 000 €

• Un T3 à 294 000 € passe à 269 500 € : gain immédiat de 24 500 €.

b. Créance d'IS (impôt sur les sociétés)

Pendant toute la durée de détention du logement et pendant 20 ans maximum, vous serez remboursés de l'équivalent de la taxe foncière que vous avez payée.

Cela s'applique même si votre structure est exonérée d'IS, comme certaines SCI.

L'EFFET EST DOUBLE :

• vos charges diminuent (puisque la taxe foncière est « remboursée »),

• et vous conservez la rentabilité brute de l'opération.

c. Rentabilité optimisée malgré les loyers plafonnés

Même si les loyers sont encadrés (comme dans le Pinel), la réduction de TVA et l'exonération de taxe foncière permettent de booster la rentabilité nette.

5. Les Obligations à Ne Pas Négliger

a. Engagement de location sur 20 ans, avec une possibilité de sortie à 16 ans

Dans certaines conditions, il est possible de revendre des logements sous dispositif LLI dès la 12"*. En dehors de ces cas spécifique, la revente anticipée ou le non-respect des engagements de location entraine la remise en question du bénéfice de la TVA réduite : autrement dit l'administration fiscale vous demandera de rembourser les 10% de NA dont vous avez été initialement exonéré.

b. Respect des plafonds de loyers et ressources des locataires

Les loyers doivent suivre les plafonds Pinel (fixés chaque année), tout comme les ressources des locataires, évaluées à la signature du bail.

c. Obligation de déclaration

Vous devrez informer périodiquement l'administration, par le biais d'une téléprocédure dédiée, avec plusieurs types de déclarations :

6. Comparaison rapide avec le dispositif Pinel

7. À qui s'adresse le dispositif LLI ?

Le LLI est parfaitement adapté si vous êtes :

• Un particulier souhaitant investir via une SCI familiale,

• Un professionnel cherchant à diversifier son patrimoine immobilier,

• Un investisseur cherchant une rentabilité régulière sans les aléas de défiscalisation,

• Ou un porteur de projet collectif (famille, amis, etc.)

8. Conclusion : Un Dispositif Puissant, Peu Connu, mais Stratégiquement Intéressant

Le Logement Locatif Intermédiaire est une opportunité méconnue, mais aux avantages puissants pour l'investisseur avisé. Entre la TVA réduite, le remboursement de taxe foncière, et la rentabilité optimisée, il s'agit d'un outil redoutablement efficace pour ceux qui sont prêts à s'engager sur le long terme.

Son cadre strict, basé sur des plafonds et une durée d'engagement de location, garantit un environnement stable, sécurisé, et socialement utile. Les équipes de VOISIN IMMOBILIER sont à votre disposition pour vous apporter de plus amples renseignements ou vous présenter des biens éligibles au dispositif!