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Marine FAVRE

Commissaire de justice associée

Qu'est-ce qu'une procédure d'expulsion et comment se déroule-t-elle ?

Une procédure d'expulsion s'initie par un commandement de payer et s'achève par l'expulsion de l'occupant (et de tout occupant de son chef) du local. Le délai entre ces deux actes varie de dix-huit à vingt-quatre mois.

Dans quels cas peut-on faire l'objet d'une procédure d'expulsion? Le commissaire de justice (nouvelle fonction née le 1er juillet 2022 du rapprochement entre l'huissier de justice et le commissaire-priseur) gère cette procédure de A à Z.

Elle peut être initiée pour le non-paiement des loyers, mais également en cas de défaut de jouissance paisible d'un logement, voire en cas d'absence d'assurance contre les risques locatifs. Le commissaire de justice est généralement sollicité par le propriétaire d'un logement (bailleur), une agence immobilière en charge de la gestion locative ou un syndic de copropriété. La majorité des cas concerne des problèmes de loyers impayés. En effet, en cas d'impayé, à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer (visant la clause résolutoire), demeuré infructueux, le propriétaire obtient de plein droit la résiliation du bail et peut obtenir judiciairement la prononciation de l'expulsion. Le recouvrement des loyers impayés est inclus dans la démarche judiciaire visant l'expulsion généralement. Quelles sont les différentes étapes de la procédure avant l'expulsion? La procédure d'expulsion est cadencée par plusieurs étapes clés, lesquelles se matérialisent par des actes délivrés par le commissaire de justice à l'occupant; commandement de payer, assignation, signification de la décision prononçant l'expulsion, le commandement de quitter les lieux, la tentative puis l'expulsion. Chacune de ces étapes est soumise à des délais de procédure permettant notamment l'information des services de la Préfecture tout au long du dossier. L'expulsion ne pourra être menée que lorsque le concours de la force publique, réquisitionné auprès de la Préfecture, sera octroyé. Il est très fréquent que l'expulsion ne soit plus que celle d'un local délaissé par son occupant. L'objectif du commissaire de justice étant le départ des lieux, nous essayons dans la mesure du possible d'obtenir la remise volontaire des lieux.

Comment se déroule l'expulsion d'un locataire?

Le commissaire de justice est habilité à procéder à une mesure d'expulsion. Toutefois, il a besoin du concours d'intervenants:

• les représentants de la force publique, la police ou la gendarmerie; • un serrurier pour permettre l'accès et sécuriser le local à l'issue des opérations et éviter la réintégration de l'occupant; • parfois, des travailleurs sociaux et assistantes sociales sont présents pour guider et rediriger les expulsés vers des centres d'accueil et des foyers d'urgence; • parfois, un représentant de la préfecture, notamment lorsque la procédure d'expulsion concerne un dossier sensible, ou d'envergure. Lorsque que l'occupant occupe toujours les lieux, au moment de l'expulsion ses effets mobiliers sont séquestrés dans les lieux ou en garde-meubles. Il dispose d'un accès pendant un délai de deux mois où il peut les retirer ou les faire déménager à toute adresse de son choix.

Y a-t-il des périodes lors desquelles les expulsions sont interdites? Oui, il est interdit d'expulser un locataire de son logement durant la trêve hivernale. A l'origine fixée du 1er novembre au 15 mars, elle a été prolongée jusqu'au 31 mars dans le cadre de la loi ALUR. Il faut prendre conscience qu'une procédure d'expulsion est un long processus, incompressible par ses délais de procédure et que les trêves hivernales paralysent les dossiers régulièrement sur deux hivers. Le 13 octobre dernier, par exemple, une dame m'a contactée pour un problème d'impayés avec sa locataire. Elle m'a indiqué me « confier le dossier à cette date pour que sa locataire soit expulsée avant la trêve hivernale ». Ce n'est pas possible, bien évidemment. Nous n'expulsons pas en quinze jours. Pour ce dossier, vraisemblablement, on ne pourra pas envisager d'expulsion avant avril 2024... Qui sont les personnes concernées par ces procédures d'expulsion? Si les causes pouvant mener à une procédure d'expulsion sont multiples, les profils des locataires mis en cause le sont tout autant. Nous sommes parfois face à des gens insoupçonnables, qui présentent une bonne situation ou sont parfois dans le déni face aux problèmes qu'ils rencontrent. Mais je remarque que nous rencontrons beaucoup d'accidentés de la vie: des personnes seules très souvent. Cette mission d'expulsion, très caricaturale des ex-huissiers de justice, reste toujours synonyme d'échec dans notre dialogue avec l'occupant. Nous avons à cœur d'accompagner ces dossiers avec respect, écoute et humanité. L'un n'empêche pas l'autre.